Mietrecht

Wir unterstützen und vertreten Sie außergerichtlich und vor Gericht im Mietrecht sowie im gesamten Immobilienrecht. Rechtsanwalt Wrede kann dabei als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht seine entsprechenden Kenntnisse und Erfahrungen gewinnbringend für Sie einsetzen.

Setzen Sie sich gern mit uns in Verbindung, wenn Sie einen neuen Mietvertrag, Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag durch einen Anwalt maßgeschneidert für Ihre Belange erstellt haben möchten. Auch wenn Sie nur einzelne Vertragsklauseln, Nachträge oder zusätzliche Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag von einem Anwalt prüfen oder speziell für Ihre Zwecke formulieren lassen wollen, sollten Sie Kontakt mit uns aufnehmen.

Wenn Sie zu bestimmten Fragestellungen im Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht oder sonstigen Bereichen des Immobilienrechts die Rechtsberatung durch einen Anwalt wünschen oder Ihre Verträge überprüfen lassen wollen, sind wir die richtigen Ansprechpartner.

Wir vertreten bei Auseinandersetzungen über Mängel des Mietobjekts, Nebenkosten, Mieterhöhungen und setzen Mietrückstände, gegebenenfalls in Verbindung mit Räumungsverfahren, durch. Für Eigentümer, Eigentümergemeinschaften und Hausverwalter klären wir Fragen des Wohnungseigentumsrechts. Im Immobilienrecht bearbeiten wir Kaufverträge unter Berücksichtigung möglicher Altlasten, Nachbarrechte, erbrechtlicher Beschränkungen oder sonstiger Belastungen.

Die Kanzlei betreut Sie umfassend in mietrechtlichen Angelegenheiten. Zum Mandantenkreis zählen Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Vermieter und Mieter treffen vom Vertragsschluss bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auf typische Konfliktfelder mit einer hohen Regelungsdichte. Mietrechte und -pflichten sind in zahlreichen Gesetzen und Verordnungen beschrieben und durch die Rechtsprechung bestimmt.

Gerade bei mietrechtlichen Problemen ist es für Vermieter wichtig, schnell und frei von Rechtsfehlern zu handeln. Bleiben zum Beispiel die Mietzahlungen aus oder wird die Miete ständig verspätet bezahlt, kommt es häufig zu großen finanziellen Verlusten für den Vermieter. Bis ein säumiger Mieter aus der Wohnung gesetzt ist, vergehen einige Monate. Oft bleibt der Vermieter auf den Mietausfällen sitzen. Deshalb muss so schnell wie möglich reagiert werden, um den Schaden zu begrenzen.

Der Vermieter kann seine Rechte jedoch nur wahren, wenn er dem Mieter gegenüber wirksame Erklärungen abgibt, gesetzliche und vertragliche Fristen einhält und die aktuelle Rechtsprechung kennt. Wir helfen bei der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie in Form von Mieterhöhungen, Kautions- und Betriebskostenabrechnungen oder wenn Sie einfach nur Ihre Immobilie wieder selbst bewohnen wollen.

Wir unterstützen Sie auch als Mieter bei ungerechtfertigten Kündigungen, Mieterhöhungen oder Kautions- und Betriebskostenabrechnungen. Auch bei Fragen des vorgetäuschten Eigenbedarfs sowie bei zu Unrecht bezahlter Miete.

Wir beraten Sie bereits im Vorfeld der Vermietung, damit Sie schon bei Abschluss des Mietvertrages Fehler vermeiden und die bestehenden Spielräume optimal gestalten. Bei Unstimmigkeiten im Mietverhältnis legen wir Ihnen objektiv die Rechtslage dar und beraten Sie rechtssicher. Im Streitfall vertreten wir Sie vor Gericht und prüfen die Möglichkeit und Erfolgsaussicht von Klage oder Einspruch.

Zu den typischen Problemfeldern zählen:

» Mängel: Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Schadenersatz

» Schönheitsreparaturen: Schönheitsreparaturen bei Auszug? Unwirksame Klauseln und Ausgleichsanspruch des Mieters

» Nebenkostenabrechnung: Umlagefähigkeit, Verteilerschlüssel, Heizkosten

» Beendigung von Mietverhältnissen: Kündigung, Fristen, Alt- und Neuverträge, Kündigungsgründe und Kündigungsausschlüsse

» Mietkaution: Arten, Höhe, Zahlung, Verwertung, Rückzahlung, Vermieterwechsel

Mietverträge sind beachtliche Klauselwerke, deren Einzelheiten für den Nichtjuristen kaum überschaubar sind. Die Klauseln im Vertrag sind für den Ausgang im gerichtlichen Verfahren oftmals entscheidend. Es existiert hier eine schier ausufernde Rechtsprechung zur Wirksamkeit der Klausel bei der überbürdung von Schönheitsreparaturen, zur Kostentragungspflicht bei Kleinstreparaturen oder zur Vereinbarung einer Staffelmiete. Auch hier können Laien nur schwerlich den überblick behalten. Für den Wohnungseigentümer, der die Vermietung beabsichtigt, werden die mietrechtlichen Risiken aufgezeigt, die - idealerweise - bereits beim Eigentumserwerb die Kaufentscheidung beeinflussen. Die ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten ist ein (modernes) Kunstwerk, das selten gelingt. Das Geflecht der formellen und materiellen Voraussetzungen, wie sie die Rechtssprechung insbesondere im letzten Jahrzehnt entwickelt hat, dürfte weder Hausverwaltung noch Mieter heiter stimmen. Die Abrechnung ist jedenfalls erst dann fällig - und muss gezahlt werden - wenn sie prüfbar ist. Der Vorwegabzug einzelner Betriebskosten bei Gewerbe, die Abrechnungs- und Ausschlussfristen für Nachzahlungen, die sofort zur Rückzahlung fälligen Guthaben oder die unerwartet hohen Nachforderungen werfen stets Fragen auf, deren Klärung die Kanzlei selbstverständlich übernimmt. Das Mietverhältnis endet durch die Kündigung. Die gesetzlichen Anforderungen an eine wirksame Kündigung sind hoch. Die fristgemäße Kündigung ebenso wie die fristlose Kündigung, z.B. wegen Zahlungsverzug, bilden typische Konfliktfelder im Mietrecht. Das Gesetz verlangt die Schriftform für die Kündigung - formelle Fehler führen hier zum Fehlschlagen der Kündigung und lassen das Mietverhältnis fortbestehen. Gleichfalls sieht das Gesetz Kündigungsfristen vor. Die möglichen Kündigungsgründe sind im Gesetz detailliert und abschließend aufgeführt. Es gelten Besonderheiten für einzelne Kündigungsgründen, z. B. wird die Kündigung wegen Mietschulden regelmäßig unwirksam, wenn der Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausglichen wird. Hier beraten wir Sie ausführlich, um ärgerliche Fehler zu vermeiden oder die Wirksamkeit zu überprüfen. Auch die sich an die Kündigung anschließenden Themenfelder Durchführung von Schönheitsreparaturen und Rückzahlung der Mietkaution durchleuchten wir.

Wir beraten Sie umfassend im Bereich des Gewerbemietrechts, gleich ob es um die Erstellung eines neuen Vertrages, eines Nachtrages oder um eine streitige Auseinandersetzung über einzelne Problemfelder geht.

Gern erstellen wir Ihnen einen auf Ihre ganz speziellen Anforderungen zugeschnittenen Mietvertrag. Selbstverständlich überprüfen wir auch Ihren Mietvertrag insgesamt oder zu den von Ihnen aufgegebenen einzelnen Fragestellungen.

Es lohnt sich für Vermieter, sich bereits im Vorfeld Gedanken zu machen, welche Probleme bei der Durchführung des Vertrages auftreten können, insbesondere dann, wenn der Mieter nicht mehr zahlt. Hier gilt es, schon bei Abschluss des Mietvertrages Vorsorge zu treffen.

Als Mieter von Gewerbeflächen sollten Sie wegen der vielschichtigen Problemfelder unbedingt den Ihnen vorgelegten Vertrag zur Prüfung an uns vorlegen. Es können sonst Sachverhalte entstehen, welche Ihre Existenz bedrohen. Ist beispielsweise die Schriftform verletzt könnte der Vermieter Sie mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen, auch wenn der Vertrag noch über Jahre laufen würde.

Anders als bei der Vermietung von Wohnungen werden im Gewerberaummietrecht regelmäßig langfristige Mietverträge geschlossen, von denen sich der Gewerbemieter in der Regel nicht einseitig wieder vorzeitig lösen kann. Er bleibt an den einmal geschlossenen Gewerberaummietvertrag gebunden und muss bis zum Ablauf des gewerblichen Mietvertrages die vereinbarte Miete leisten. Dies führt zu Schwierigkeiten, wenn Sie Ihren Betrieb verlagern wollen oder bei mangelnden Umsätzen eine Betriebseinstellung erwägen. Auch für diesen Fall aber lassen sich vorher durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen und gezielte ergänzende Maßnahmen Vorkehrungen treffen, die Ihnen einen späteren vorzeitigen Ausstieg aus dem langfristigen Mietvertrag ermöglichen oder zumindest erleichtern.

Mündliche Zusagen von Maklern, welche die Verträge vermittelt haben, fehlen im Vertragstext häufig ebenso, wie vorherige mündliche Zusicherungen der Vermieterseite.

Im Streitfall lassen sich die mündlichen Zusagen für einen Mieter dann praktisch kaum noch beweisen. Vielmehr gilt der schriftliche Mietvertrag, in dem die vorherigen Angaben im Rahmen der Gespräche und die zusätzlichen Abreden in der Regel nicht enthalten sind.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Objekt, in dem Sie eine Mietfläche gewerblich nutzen wollen, noch nicht fertig gestellt ist. Hier sollten zwingend alle Zusicherungen schriftlich bestätigt und dann auf ihre Bindungswirkung und Wirksamkeit überprüft werden.

Erst bei auftretenden Schwierigkeiten zeigt sich der hohe Nutzen eines ausgewogenen und die tatsächlichen Zusicherungen und Abreden enthaltenden Vertrages. Ein ungünstiger Mietvertrag kann schnell den wirtschaftlichen Ruin bedeuten.

Natürlich beraten wir Sie als Vermieter oder Mieter umfassend zu allen Fragen im Bereich der Geschäftsraummiete. Sowohl hinsichtlich einer vernünftigen Vertragsgestaltung für Ihren Vertrag als auch bei allen anstehenden Fragen zu Mietsicherheit und Mietbürgschaft, Mietmängeln, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Renovierung, Kündigung und Räumung.

Gerade Gewerbemietrecht gehören Auseinandersetzungen und Gerichtsverfahren heute schon zum Alltag. Dabei vertreten wir Sie nachhaltig und effektiv sowie immer mit dem Blick für das, was wirtschaftlich sinnvoll und machbar ist.

Einen weiteren Schwerpunkt in der Beratung und Vertretung im Bereich des Immobilienrechts stellt das Wohnungseigentumsrecht dar.

So mancher Eigentümer einer Wohnung erlebt böse Überraschungen, auf die er beim Kauf seiner Immobilie nicht hingewiesen wurde. Als Wohnungseigentümer ist man Teil einer Gemeinschaft von mehreren Eigentümern und kann oft nicht nach Belieben vorgehen.

Viele Probleme ergeben sich aus der gesetzlichen Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes, aber auch aus der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung. Da diese Regelungen vielfach unbekannt sind, gilt es hier ein besonderes Augenmerk auf die Prüfung zu legen, um so Ihre rechte zu ermitteln.

Die Erfahrung zeigt, dass viele Probleme daraus resultieren, dass die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer diesen nicht hinreichend bekannt sind. Hierüber klärt aber bereits eine ausführliche Gemeinschaftsordnung auf. Sollte diese nicht hinreichend ausführlich sein, ist eine Ergänzung geboten.

Die meisten Wohnungseigentümer sind juristische Laien, weshalb sie regelmäßig bei allen zu treffenden Entscheidungen über die juristischen Konsequenzen informiert werden sollten. Dies ist die Aufgabe einer Hausverwaltung. Der kompetente Hausverwalter weiß auf die Probleme einzelner Hauseigentümer einzugehen und für die gesamte Gemeinschaft tragfähige Lösungen aufzuzeigen. In den Gesprächen mit einzelnen Hausverwaltern wird für den im Wohnungseigentumsrecht tätigen Rechtsanwalt zumeist recht schnell deutlich, wer hier an die Mandantschaft weiter empfohlen werden kann.

Das Wohnungseigentumsrecht ist zwar kein ausuferndes, jedoch ein sehr tückisches Rechtsgebiet. Ein großes Problem liegt darin, dass viele Bestimmungen des Gesetzes ihre essentiellen Ausgestaltungen erst in der Rechtsprechung erfahren haben. Daher genügt es nicht, das Gesetz zu lesen und zu verstehen. Wir beraten Sie daher umfassend als einzelnen Wohnungseigentümer, als Gemeinschaft oder als Hausverwalter. Dies gleich, ob es um die Begründung von Wohnungseigentum, den Erwerb eine Wohnung, die Prüfung von Verträgen, Beschlüssen und der Gemeinschaftsordnung oder der Hausgeldabrechnung und des Wirtschaftsplanes geht.

Ob beim Grundstückskauf, Hauskauf oder Wohnungskauf, wir beraten und unterstützen Sie bei der Awicklung Ihrer Kaufverträge und beantworten Ihre Fragen.

Sowohl bei dem Erwerb oder der Veräußerung Ihrer privaten Immobilie wie auch bei den Grundstücksvorhaben Ihres Unternehmens können eine Vielzahl rechtlicher Probleme und Fragestellungen auftreten, bei deren Lösung wir Sie unterstützen oder auch außergerichtlich und gerichtlich vertreten.

Haben Sie erst einmal ein oder mehrere Grundstücke für sich oder Ihr Unternehmen erworben und stellen dann fest, dass Ihr Vorhaben dort nicht wie geplant umgesetzt werden kann, ist es häufig zu spät. Hier heißt es, rechtzeitig an alles zu denken, alle Eventualitäten zu berücksichtigen und soweit irgend möglich, vorher die Kaufverträge daran anzupassen.

Zusagen und Zusicherungen des Verkäufers einer Immobilie sollten ebenso klar und eindeutig in einem Immobilienkaufvertrag geregelt sein, wie beiden Seiten bekannte Fehler und Mängel eines Grundstückes oder Gebäudes oder ein vereinbarter Ausschluss der Gewährleistung und Haftung. Auch sollten Sie als Käufer einer Immobilie sich vor der Beurkundung des Kaufvertrages Gedanken darüber machen, ob Rechte zum Rücktritt vom Kaufvertrag vereinbart werden sollen, für den Fall, dass Ihr Vorhaben nicht wie geplant realisiert werden kann.

Auch im Falle einer drohenden Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung Ihres Grundstücks können wie Sie beraten. Gerade hier ist jedoch eine möglichst frühzeitige Einbindung notwendig, um erfolgreich vorzugehen und alle rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen. Fast immer lassen sich bei einem mit den beteiligten Gläubigern abgestimmtem freihändigem Verkauf einer Immobilie bedeutend höhere Erlöse erzielen, als es bei einer Zwangsversteigerung der Fall wäre.

Die weiteren Bereiche des Immobilienrechts umfassen im wesentlichen die Rechtsverhältnisse des Makler-, Pacht- und Nachbarschaftsrechts.

Das Maklerrecht ist gesetzlich nur in einigen Paragraphen geregelt. Es spielt allerdings auf dem Immobiliensektor eine große Rolle, weil oftmals der Verkauf von Immobilien ohne die Tätigkeit eines Maklers nicht zustande kommen würde. Aufgrund der nur sehr spärlichen gesetzlichen Regelung hat sich über Jahrzehnte eine Rechtsprechung entwickelt, die im Wesentlichen die gesetzlich nicht geregelten Bereiche ausfüllt. Häufiger Streitpunkt in gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Maklerunternehmen und Vertragspartnern ist die Frage der Ursächlichkeit bzw. Mitursächlichkeit der Maklerleistung. Gleich ob als Makler, welcher seine Forderung durchsetzen möchte oder als Käufer einer Immobilie, gegen den ein Provisionsanspruch geltend gemacht wird, wir beraten Sie gern.

Der Pachtvertrag richtet sich zum teil nach den mietrechtlichen Vorschriften. Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag allerdings nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet, mit dem Pachtvertrag ist auch die Ziehung der Früchte möglich, also die wirtschaftliche Nutzung. Genau wie die Miete wird das Pachtverhältnis durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet. Für die meisten Pachtverträge treten neben den zivilrechtlichen Vorschriften noch weitere Gesetze hinzu, wie das Bundeskleingartengesetz bei der Pacht von Kleingärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd. Pachtverträge finden heute überwiegend in der Gastronomie und der Landwirtschaft Anwendung. Auch hier beraten wir Sie von der Erstellung oder Prüfung eines Vertrages bis zu dessen Abwicklung.

Das Nachbarrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Grundstücksnachbarn, insbesondere Bestimmungen, die sich mit den gemeinsamen Grundstücksgrenzen befassen. In der Regel beschränkt sich die anwaltliche Tätigkeit nicht nur auf die Geltendmachung oder Abwehr nachbarrechtlicher Ansprüche, oft ist beispielsweise eine Grenzstreitigkeit lediglich Ausfluss eines viel tiefer liegenden Konflikts zwischen den Parteien. Anders als im Wohnungseigentumsrecht ist hier keine Gemeinschaftsordnung oder Hausverwaltung gegeben, wodurch eine Klärung schwieriger herbeizuführen ist. Die Aufgabe des Rechtsanwalts im Nachbarrecht ist daher häufig beratender Natur. Schon im Vorfeld eines erwarteten Rechtsstreits können viele Probleme durch eine geeignete anwaltliche Beratung beseitigt werden. Der auf eine ausgewogene Lösung bedachte Rechtsanwalt beschert dem Mandanten hierbei vielleicht nicht den umfassenden Erfolg, aber das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis kann so oft intakt gehalten werden. Problemfelder sind hier häufig Grundstücke ohne eigenen Zugang zum öffentlichen Straßensystem, Wegerechte oder Grenzbebauung. Aber auch vom Nachbargrundstück ausgehende Emissionen.

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Damit ist das Gesetzgebungsverfahren in Gang gesetzt. Was am Ende übrig bleibt, wird sich zeigen. Der Entwurf betrifft vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.